【契約不適合責任】中古住宅は現状渡し？

最近、FP業務の一環として、中古住宅購入の相談を受けることが多くなってきました。

 

そのなかでびっくりすることが…。

 

それは…

 

中古住宅の売買において現状渡しがとても多い

 

ことです。

 

皆さんは中古住宅を購入する際、中古だから現状渡しが当然だと思っていますか？

 

実はそれは大きな間違いなんです！

 

中古住宅の売買には本来、

契約不適合責任

 

というものがあるんです。

 

契約不適合責任とは、売買契約などにおいて、売主が買主に対し、契約の目的物が契約内容に適合していない場合に負う責任のことを指します。

 

かつて日本の民法では「瑕疵（かし）担保責任」として規定されていましたが、2020年の民法改正によって「契約不適合責任」に変更されました。この改正により、契約内容との適合性に焦点を当てた規定となり、売主の責任が明確化されました。

 

売主の責任として以下のものが挙げられます。

 

  追完請求（修補・代替物の提供など）

  代金減額請求

  契約解除

  損害賠償請求

 

不動産売買において、この契約不適合責任を平たく言うと、

 

きちんと使える状態にして買主さんに渡してください

 

です。

 

そこで不動産での個人間売買の場合、大まかに言えば以下のように定められています。

 

「主要構造部の木部の腐食・雨漏り・シロアリ・給排水管の故障については引き渡しから３か月以内、キッチン・浴室などの主要設備の不具合については引き渡しから１週間以内に発見した場合、売主はきちんと修繕をしなければならない」

 

但し、これについては売主買主間で合意していれば、この契約不適合責任を特約で外すことができますし、特段罰則規定もありません。

 

けど、よ～く考えてみてください。

 

安くない仲介手数料を支払って中古住宅を購入したのに故障・不具合が起こっても中古住宅だから引き渡した後は関係ない…。

 

これって買主保護という観点からすると不動産仲介業者はこの責任を契約書の文言から外すなんてことは極力避けるべきだと強く思います。

 

一般の買主さんは契約不適合責任ってなかなか耳にしないかもしれません。

 

中古住宅を購入される方が最も気にするのは「引き渡し後の不具合」です！

 

だからこそ、中古住宅の購入を検討している方はこの契約不適合責任をきちんと理解されたうえで住宅探しをしてくださいね。