その住宅ローン、借りたままで大丈夫？2026年春、フラット35制度改正で変わる“見直しの基準”
金利が上がる前に借りた人も、
変動で組んだ人も、
「何も変えなくていい」と言い切れますか？
住宅ローンの中でも人気の高い 固定金利型住宅ローン「フラット35」 が、2026年春に大きく制度変更されます。住宅価格の高騰やライフスタイルの多様化に応える形で、借りやすさや条件が改善されます。今回は、いつから、何が変わるのか、そしてどんな人に影響があるのか をポイントごとに整理して解説します。
Topics
📅 制度変更の実施時期
| 施策内容 | 適用開始時期 |
|---|---|
| 「フラット35子育てプラス」を 借換融資でも利用可能に | 2026年3月予定 |
| 残価設定ローン保険制度（特定残価設定ローン保険）創設 | 2026年3月予定 |
| 融資限度額の引き上げ（8,000万円 → 1億2,000万円） | 2026年4月予定 |
| 床面積要件の緩和（70㎡ → 50㎡） | 2026年4月予定 |
| 借換融資期間の算出基準変更（35年 → 最大40年） | 2026年3月予定 |
📌 1. 「フラット35子育てプラス」を借換でも使えるように（2026年3月〜）
これまでは 新規購入時のみ 利用できた「子育てプラス」ですが、
借換ローンでも利用可能になります。
つまり、
✔ 子育て世帯が今の住宅ローンを
→ フラット35へ借換するときにも
→ 優遇金利を受けられるようになります。
子どもの人数に応じて、
・子1人：当初5年間 ▲0.25%
・子2人：当初5年間 ▲0.50%
・子3人：当初5年間 ▲0.75%
（若年夫婦世帯の場合も当初5年▲0.25%の金利引下げあり）
という支援が受けられます。
📌 2. 融資限度額が大幅に引き上げ（1億2000万円へ） — 2026年4月〜
今まで、フラット35の 融資限度額は8,000万円 が上限でしたが、
2026年4月以降は1億2,000万円まで利用可能になります。
これは、特に 首都圏や高価格物件を検討している方 にとって大きなメリットです。
✔ 高額エリアの住宅でも
→ フラット35で資金調達しやすくなる
という環境になります。
ただし、借りすぎには注意し、返済計画は慎重に立てましょう。
📌 3. 床面積要件が緩和（70㎡ → 50㎡） — 2026年4月〜
これまではフラット35適用物件の一戸建て住宅の床面積が 70㎡以上 でしたが、
2026年4月からは 50㎡以上 でもOKになります。
これは、
・都市部でコンパクトな住まいを希望する夫婦や単身者
・価格帯を抑えた物件を検討している方
にとって適用範囲が広がる改正です。
📌 4. 借換時の融資期間算出の基準を改善（2026年3月〜）
借換融資をする際の融資期間の計算基準が変わります。
これまでは「残り期間35年が上限」でしたが、
改正後は最大で 40年まで 設定できるようになります。
※ただし、「80歳 − 申込時年齢」を超えない範囲が前提。
これにより、
✔ 月々の返済額をさらに抑えやすく
✔ 支払い負担の平準化を図りやすく
というメリットが出てきます。
📌 5. 「残価設定ローン保険（特定残価設定ローン保険）」が創設（2026年3月〜）
新しく導入される制度で、住宅ローンと将来の価値を組み合わせた仕組みです。
住宅の将来価格（残価）を見越してローン残高を設定し、差額リスクを住宅金融支援機構がカバーします。
メリットとしては、
✔ 月々の返済負担を抑えやすくなる
✔ 売却時に債務が残らない可能性がある
といった点ですが、デメリットとしては、
「長期で住むほど利息負担が大きくなる可能性」もあります。
この制度の仕組みをよく理解して使うことが大切です。
🧠 まとめ｜どんな人にとって意味があるの？
✔ 高価格エリアで家を買いたい人
→ 融資限度額UP（1億2,000万円） が追い風。
✔ 子育て世帯でローン借換を検討している人
→ 子育てプラスの借換対応 で優遇金利の恩恵。
✔ 返済負担を抑えたいけど今の条件に不安あり
→ 借換期間基準の延長（最大40年） が有利。
✔ 月々の負担を軽くしたいけど住宅価値の変動が気になる人
→ 残価設定ローン保険 を選択肢として検討。
🏡 現場からのアドバイス
フラット35は固定金利で返済計画が立てやすい住宅ローンです。
今回の制度改正は、住宅価格上昇や暮らしの変化に対応した変更であり、現状の住宅市場を踏まえると検討する価値が高い改正内容です。
ただし、借入条件の変更は人によってメリット・デメリットが分かれるため、ライフプラン全体での最適解を描くことが重要です。
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